近期,海口市印发了《海口市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的通知》(海府办规〔2022〕1号),为便于我市各有关行政单位、广大市民群众理解好、适用好该文件,现对有关内容进行解读,具体如下:

一、起草背景、依据及出台目的

为化解我市因历史遗留问题导致的不动产“登记难”,2021年9月,我市《海南省自然资源和规划厅 海南省财政厅 海南省住房和城乡建设厅 国家税务总局海南省税务局关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》(琼自然资规〔2021〕7号,以下简称“7号文”)基础上,参考国家、其他省市有关规定,结合我市具体情况,组织起草了我市《关于加快解决不动产登记历史遗留问题的通知》(以下简称《通知》)。

二、主要内容

《通知》是对国家和我省有关不动产历史遗留问题处理意见中未予详尽明确内容的补充,进一步厘清了我市各方工作职责,为我市化解不动产登记历史遗留问题工作提供更加细化、明确的参考。主要包括以下四方面内容:

(一)明确适用范围

1.关于项目适用时间范围。《通知》明确适用时间限定为“2018年1月10日以前”,主要原因是考虑到,自2018年1月10日《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》(琼府〔2018〕3号)出台后,文件对改变土地用途等多个事项进行明确规定,该时间节点后的不动产登记历史遗留问题也相应日趋减少。

2.关于项目适用类型范围。《通知》明确了项目类型适用范围是“在我市总体规划(国土空间总体规划)范围内的城镇国有建设用地上,土地和房屋权属无争议,经规划、建设管理部门批准建设并已实际出售、实际交付,购房人房屋来源合法且无明显过错,因各种原因长期不能办理不动产登记的住宅项目”,对存在“不符合我市总体规划(国土空间总体规划)”“在集体土地上开发建设”“土地和房屋权属有争议”“未经规划、建设管理部门批准即建设”“未销售或已销售未入住”等情况的项目,不适用本《通知》有关规定。

3.关于项目适用范围的但书条款。《通知》明确适用范围的两个但书条款中,其一是“对于已经在海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室受理的项目,且该楼幢中历年来部分已经办理产权登记的仍由其办理”,主要考虑到,该部分项目在规划、土地方面手续已基本不存在问题,仅涉及到购房合同备案等方面手续,为减少办事环节,提高工作效率,在此明确该部分业务仍由设在市住建局的“海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室”办理;其二是“但对于已正式受理有关业务,且已明确解决路径,并启动审批工作的,按原处理路径办理”,主要考虑到,要避免部分可通过正常途径解决的问题,借历史遗留问题处理之名搭便车,增加有关行政单位重复核实、评估、审批的行政成本。

(二)基于国家、我省、其他省市有关规定细化解决政策和方法

1.关于确定申请办理主体问题。该部分在7号文的基础上,参考《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》及自然资源部有关公告规定,按“是否已办理《房屋所有权证》”“是否已办理首次登记”等情况分类明确申请办理主体,也指明了不同办理情况的公示期,还参照其他省市有关规定对7号文未予以明确的“开发建设单位不配合不动产登记”“法定代表人失联导致申请主体缺失”等情况予以填补。

2.关于土地权属来源不清的问题。该部分主要阐述了,在因无法找到有关政府用地批准文件、划拨决定情况下,开展确权工作及完善有关用地手续的方法。在7号文的基础上,以1987年《中华人民共和国土地管理法》施行时间为标准,填补了7号文中所指出“项目建设时间较早无法补办用地手续”的时间概念。

3.关于“证缴分离”“证办分离”办理的问题。该部分中,“证缴分离”部分内容在7号文的基础上明确了土地出让价款和增容费等相关费用利息的计算时点,以及我市有关行政单位工作职责。其中,明确追缴方案的制定主体为市资规局、市税务局;失信惩戒执行主体为市市场监督管理局。“证办分离”部分内容在7号文的基础上要求提供现状规划报建图纸,明确了有关职能部门工作职责。

4.关于其他问题。该部分参照其他省市有关规定,明确了房地分散登记时期已办理房屋登记但土地存在抵押、查封的问题化解方法;还强调了我市有关行政单位应为申请人提供补正遗失资料便利,提及了有关工作经费支出的问题。

(三)明确惩戒追责措施

1.明确了市级行政单位配合开展工作的机制。强调我市各行政单位在收到有关化解我市不动产登记历史遗留问题征询意见函时,应于5个工作日内回复,如存在不履职尽责、积极配合情况的,将依规追究有关责任,以此督促各职能部门重视工作的开展。

2.明确了开发建设单位拒不履行登记义务的具体惩戒措施及相应责任主体。

(四)其他事项

国有土地上已经出售的商业、办公、工业、仓储、产权式酒店等房屋涉及的历史遗留问题可参照本通知执行。本通知自印发之日起施行,有效期3年。