第一章 总 则

第一条【法律依据】为了规范本市集体土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《海南经济特区土地管理条例》和《海南省土地征收补偿安置管理办法》等法律、法规的规定，结合实际，制定本办法。
  第二条【适用范围】本市行政区域内，因公共利益的需要征收集体土地上单位、个人的房屋及其附属物，并对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予补偿的，适用本办法。

土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费和地上其他附着物补偿标准按照海南省人民政府公布的标准执行。

国务院、省人民政府对公路、铁路、水利水电工程等建设涉及土地征收和房屋补偿安置另有规定的，从其规定。

第三条【适用原则】集体土地上房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开、一户一宅的原则。

第四条【部门职责】各区人民政府（管理委员会）依法履行征收职责，负责本辖区内的集体土地上房屋征收补偿安置工作，各区人民政府（管理委员会）确定的征收部门，组织实施本辖区域内集体土地上房屋征收补偿安置工作。市、区人民政府有关部门按照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利推进。

市国土行政主管部门是本市集体土地上房屋征收的管理部门，对本市集体土地上房屋征收补偿安置工作实施指导、监督和管理。

发改、住建、规划、财政、城管（综合执法）、公安、司法、民政、人社、农业、林业、工商、教育等部门，以及有关街道（镇），应当按照各自职责，互相配合，协助各区人民政府做好集体土地上房屋征收与补偿工作。

第二章 征收程序

第五条【拟征地告知书】市人民政府将拟征地项目依法报省人民政府或国务院审批前，市国土行政主管部门应在拟征地的乡镇（街道）和村（社区）、组发布《拟征地告知书》，将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径和申请听证的权利等，告知被征收人。

第六条【暂停手续】国土行政主管部门在发布《拟征地告知书》的同时，应当书面通知发改、公安、住建、规划、农业、林业、工商等有关部门，自公告之日起，在拟征土地范围内暂停办理下列手续：
  （一）新批宅基地和其他建设用地；
  （二）审批改建、扩建房屋，办理土地转让及土地登记发证；
  （三）办理户口的迁入，因出生、婚嫁、军人复退、大中专院校学生毕业及刑满释放确需办理户口迁入的除外；
  （四）改变房屋与土地用途，或以拟被征收房屋为经营场所办理工商、税务注册登记和发证手续；
  （五）办理特种养殖证；
  （六）其他有碍土地征收及房屋征收补偿安置工作的手续。
  暂停办理期限自拟征地公告发布之日起，一般不得超过12个月，因特殊情况需要延长的，由市国土行政主管部门决定，每次延长期限不超过6个月，但国家、省另有规定的除外。
  暂停办理期限内，除市人民政府批准外，其他任何部门擅自办理的相关手续，不得作为土地征收及房屋征收补偿安置的依据。因擅自办理相关手续给他人造成损失的，由相关责任单位或责任人自行承担。

第七条【征收调查】《拟征地告知书》发布后，各区人民政府（管理委员会）应当对拟征收土地的权属、地类、面积，地上附着物权属、种类、数量，需安置农村集体经济组织成员等事项进行征收调查，并组织开展集体土地征收社会稳定风险评估工作。

被征收人应配合调查，并对调查结果确认后签字或盖章。被征收人拒不签字盖章的，可以采用照相、摄像等方式留存依据，并将调查结果予以公证，作为实施征地补偿安置的依据。

第八条【征地公告】征收土地方案经依法批准后，市人民政府应在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内，在被征收土地所在的乡（镇）、村（社区）、组予以公告，公告的期限不得少于15日。征收土地公告应包括下列内容：
　　（一）批准征地机关、批准文号、批准时间和批准用途；
　　（二）被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；
　　（三）征地补偿标准和农村集体经济组织成员安置办法；
　　（四）办理征收补偿登记地点、期限等。

第九条【登记手续】被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内持土地权属证明、房屋产权证、他项权利证或其他证明材料到指定地点办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以各区人民政府（管理委员会）的调查结果为准。

第十条【安置补偿方案】各区人民政府（管理委员会）土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案,在征收土地公告之日起 45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。

第十一条【安置补偿方案内容】征地补偿安置方案公告应当包括下列内容: 

　　（一）被征收土地的位置、地类、面积、房屋，地上附着物及青苗的种类和数量，需要安置的农村集体经济组织成员数量；
　　（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；
　　（三）安置补助费支付标准、数额、对象和方式；
　　（四）房屋等地上附着物及青苗的补偿标准和支付方式；
　　（五）农村集体经济组织成员安置途径；
　　（六）其他有关征地补偿、安置的具体措施。　

第十二条【安置补偿方案的异议】被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的,应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。

第三章 征收补偿安置

第十三条【补偿对象】被征收房屋符合以下条件的按本办法有关规定予以补偿：

（一）     有房屋权属证或者合法批建手续的；

（二）     没有房屋权属证或者合法批建手续，但符合“一户一宅”原则的；

（三）没有房屋权属证或者合法批建手续且不符合“一户一宅”的原则的，经区人民政府集体研究认定应当给予补偿的。区人民政府可以根据相关法律法规政策，结合本辖区实际情况自行制定相关认定办法。

第十四条【不予补偿】有下列情形之一的，不予补偿：
  （一）超过批准使用期限的临时建（构）筑物、有关批准文书中注明因国家建设需要应无条件拆除的临时建（构）筑物；
  （二）拆旧建新房屋的批准文书中，明确要求应当拆除而未拆除的房屋；
（三）被认定为违法建（构）筑物。

第十五条【安置方式】征收集体土地上住宅类房屋，被征收人可以选择房屋置换，也可以选择货币补偿。

第十六条【补偿安置】征收集体土地上住宅类房屋，符合本办法第十三条第一、二款规定条件的，按证件记载的面积或实际使用面积补偿安置；符合本办法第十三条第三款规定条件的，按区人民政府认定的房屋面积补偿安置。选择货币补偿的，按照被征收房屋评估价给予补偿。

选择房屋置换的，符合本办法第十三条第一、二款规定条件房屋的应安置面积为原房屋面积；符合本办法第十三条第三款规定条件房屋的应安置面积为区人民政府认定的房屋面积。

选择房屋置换的，安置房面积和应安置面积相等部分不核算差价。安置房面积小于应安置面积部分，按照安置房成本价结算。安置房面积超过应安置面积的，超过应安置面积10平方米(含10平方米)以内的部分,按照安置房成本价结算；超过应安置面积10平方米以上至20平米(含20平方米)以内的部分,按照安置房成本价的1.2倍结算；超出应安置面积20平方米以上的部分，按照安置房成本价的1.5倍结算。被征收人超出应安置面积选取单套安置房的，只能选取超出应安置面积最小值的安置房户型。选取多套安置房的，合计面积不得超过应安置面积30平方米（含30平方米），且按照合计面积的超出部分结算。

第十七条【非住宅】征收集体土地涉及乡（镇）村公共设施、公益事业以及乡镇企业非住宅房屋，按照房屋性质用途评估补偿，不予房屋安置。

第十八条【空地补偿】征收有权属证的空地，选择货币补偿的，按照权属证记载的性质评估补偿。选择房屋置换的，应安置面积为权属证记载面积，按照本办法第十六条规定办理。

征收无权属证的空地，经区人民政府按照有关程序和规定认定为可以给予补偿的住宅用地，选择货币补偿的，按认定的性质、面积评估补偿；选择调换房屋的，应安置面积为区人民政府认定的补偿面积，按本办法第十六条规定办理。

第十九条【自改铺面】被征收住宅房屋未经批准自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿，原则上不予提供商业用房安置。但本办法公布前住宅已作为商业门面使用且办理了工商营业执照的，对其底层房屋实际用于经营的部分可以对被征收人给予适当补助，被征收人在规定时间内签订协议并搬迁腾空的，补助标准为1500元/㎡。被征收住宅房屋改变房屋用途作为经营性用房的，区人民政府应予以公示。

被征收住宅房屋改变房屋用途作为办公、生产、仓储、教学等场所的,不按照本条规定补助。

第二十条【临时过渡费】住宅房屋实行房屋置换的，过渡期内，房屋安置对象自行过渡的，应当按照以下方式计算支付过渡安置费：给予征收补偿的房屋面积（扣除直接货币补偿房屋面积部分），给予25元/平方米/月，每户最低不低于1000元/月的临时安置补助。给予临时过渡费。临时过渡费的计发自被征收人签订征收补偿协议、腾空居住房屋,并结清水、电、通讯、燃气等费用之日起计算。

被征收人在发布征收（征地）公告之月签订协议的，一次性发放24 个月的临时过渡费。被征收人延后签约的，按月份计依次递减。24 个月期满后，被征收人仍未得到安置的，继续发放。

住宅房屋临时过渡费，按照应安置房屋建筑面积（不含按建筑安装综合成本价购买的面积）计算。集体性质非住宅，不予临时过渡费补偿。

第二十一条【搬迁补助费】搬迁补助费按应安置面积22 元/㎡一次性计算支付（含两次搬迁）,每户不足 500 元的,补足至 500 元。

第二十二条【停产停业补助】征收生产、经营性用房以权属证书记载为准，造成被征收人停产停业直接损失的，一次性给予12 个月的补助。补助的标准为:营业铺面按照该铺面评估价的 1%/月给予补助;生产用房按照该用房评估价的0.8%/月给予补助;其他非住宅用房按照该用房评估价的 0.6%/月给予补助。

以上补偿包括设备（或货物）的拆除、搬运、安装、调试及其过程中造成的损失等全部费用。征收时已停产停业的不予补偿。
　　未经有关职能部门批准，将其它房屋改变为生产、经营性房屋的，不予停产停业损失补偿。集体性质非住宅停产停业补偿，参照执行。

第二十三条【附属设施、房前屋后青苗】农用地上的青苗、附属设施以及前屋后的零星树木、花草等按照《海南省征地统一年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准》现行的标准进行补偿。

　第二十四条【特困补助】符合安置条件的孤儿、“五保户”、残疾人，经区人民政府审核确定并予以公示后，由区人民政府集体研究决定给予一定数额的困难补助。

第二十五条【按时签约奖励、补助】被征收人在规定期限内按期签订房屋补偿协议搬家交房的，给予每处房屋2万元的奖励。选择房屋置换的，按照选择的房屋置换面积（最大不超过应安置面积）给予70元/平方米的安置房产权登记补助。

第四章　附则

第二十六条【房产调查认定】被征收房屋的面积、结构、性质以房屋权属证记载为准。

未经登记的房屋面积,由区人民政府根据《房产测量规范》依法调查认定。

本办法所指房屋,均为框架、混合、砖木结构房屋,不含简易结构和附属物。除有明确规定外，房屋面积均指建筑面积。

第二十七条【评估办法】被征收房屋有房屋权属证或者合法批建手续的，根据土地、房屋的性质、用途和区位等因素，按照类似房地产的市场评估价补偿。被征收房屋没有权属证或者合法批建手续，但经区人民政府集体研究认定应当给予补偿的，土地根据性质、用途和区位等因素评估，房屋按照建设成本评估。

第二十八条【成本价发布】安置房成本价由市人民政府根据实际情况发布指导价。

第二十九条【监督检查】各级财政、审计部门应加强对房屋补偿安置资金管理使用情况的监督检查。

  第三十条【档案管理】区人民政府负责组织相关部门建立本行政区域内村级集体经济组织成员台账及被征地人员补偿安置情况的电子档案，并进行动态更新，有关部门要实行信息共享。

  第三十一条【兜底条款】房屋征收项目实施中涉及政策未明确的或者政策未覆盖的问题由区人民政府集体研究处理，并抄送市国土行政主管部门。

第三十二条【法律责任】实施单位及其工作人员、相关部门及其工作人员及房屋安置对象，应严格遵守本办法相关规定。违反本办法相关规定的，依照有关法律法规进行处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条【解释主体】本办法实施过程中的具体应用问题由市国土行政主管部门负责解释。

第三十四条【溯及力】本办法施行前已启动但尚未结束的补偿安置项目，仍按原政策或项目补偿方案执行。
　　第三十五条【有效期】本办法自印发之日起施行，有效期2年。