为规范本市不动产登记行为,细化不动产统一登记制度,方便群众办理不动产登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律、行政法规、规章。结合本市实际,我局委托海南天皓律师事务所草拟了海口市不动产登记暂行规定(征求意见稿)》。

为推进民主立法、保障公众知情权和参与权,广泛凝聚社会共识和智慧,增强立法的科学性,提高立法质量,现将全文向社会各界公开征求意见。有关单位和社会各界人士可在2020326日上午08:0044日下午17:00前将意见发送至海口市自然资源和规划局法规科电子邮箱:zgjfgk3027@126.com(逾期反馈意见将无法采纳)。

 

 

海口市自然资源和规划局

2020325




海口市不动产登记暂行规定

征求意见稿)

 

第一条(立法目的和依据) 为规范本市不动产登记行为,细化不动产统一登记制度,方便群众办理不动产登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)、《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)等相关法律、行政法规、规章,结合本市实际情况,制定本规定。

第二条(适用范围和登记类型) 本规定适用于本市行政区域范围内的不动产登记。

本规定所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利的归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为,包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

第三条(登记机构和职责) 市自然资源主管部门作为本市的不动产登记机构,负责指导监督本市不动产登记、发证工作。市不动产登记中心在市自然资源主管部门的指导和监管下,承担本市不动产登记的具体工作。

各区人民政府、税务、住建、农业、林业、公安、司法、民政、市场监管、公证等有关部门应当按各自职责协同市自然资源主管部门做好不动产登记工作。

第四条(依申请登记原则) 不动产登记应当依照当事人的申请启动,但下列情形除外:

(一)不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的;

(二)不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的;

(三)不动产登记机构履行生效行政法律文书直接办理登记的。

窗体顶端

第五条(一体登记原则) 房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致,本规定另有规定的除外。

国有建设用地使用权上有合法的在建建筑物,且在建建筑物属于非预售项目或者尚未办理预售的,当事人仅以国有建设用地使用权设定抵押,不动产登记机构可以单独办理国有建设用地使用权抵押登记。国有建设用地使用权抵押登记后,当事人将在建建筑物另行抵押给国有建设用地抵押权人之外的第三方申请在建建筑物第一顺位抵押登记的,不动产登记机构不予办理。

窗体顶端

第六条(连续登记原则) 不动产未办理首次登记的,不得办理其他类型登记,但下列情形除外:

(一)预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的;

(二)在建建筑物抵押权登记的;

(三)预查封登记的;

(四)司法过户的权利人在具备首次登记条件后办理转移登记的;

(五)法律、行政法规规定的其他情形。

第七条(登记场所) 不动产登记机构可以在银行、房地产开发企业等场所设立不动产登记便民服务点,不动产登记便民服务点在不动产登记机构的指导和监督下依法开展不动产登记工作。

第八条(申请方式) 当事人可以在不动产登记机构办公场所、不动产登记便民服务点或者不动产登记网络平台申请不动产登记。

当事人在不动产登记机构办公场所、不动产登记便民服务点申请登记的,应当提供纸质的登记申请书以及相关申请材料;在网上办事大厅申请登记的,所录入的信息、上传的申请材料必须真实、合法、有效。

当事人提供的申请材料、录入的信息与不动产登记机构通过信息共享系统查询到的信息不符的,不动产登记机构不予受理。

第九条(承诺制) 不动产登记申请全面实行承诺制,由当事人承诺其提交的材料、录入的信息真实、合法、有效,并与不动产实际状况相符。

当事人违反承诺,隐瞒真实情况、提供虚假材料或信息导致登记错误,给他人或者登记机构造成损失的,由造成登记错误的当事人承担赔偿责任。

不动产登记机构发现当事人提供虚假材料的,有权予以收缴;涉嫌违法犯罪的,依法移送公安机关处理。

不动产登记机构有权将违反承诺的当事人列入不动产登记失信人名单,在一年内不再受理其登记申请。

第十条(共有不动产登记申请) 处分共同共有的不动产,应当由全体共有人共同申请。

处分按份共有的不动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人共同申请,但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外。按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额,应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的,还应当提交其他共有人同意并放弃优先购买权的证明。

第十一条(监护人代为申请) 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的,应当由其监护人代为申请。被监护人是成年人的,应当提供人民法院认定被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的生效判决。

处分被监护人不动产的,应当由全体监护人共同申请,并提交有利于被监护人利益的书面保证;被监护人因受赠或者继承而取得不动产权利的登记可由全体或者任何一个监护人代为申请。 

监护人代为申请将被监护人的不动产转移登记至监护人名下或者将被监护人的不动产赠与他人申请转移登记的,不动产登记机构不予受理。

第十二条(委托人代为申请) 当事人委托代理人申请不动产登记的,代理人应当向登记机构提交授权委托书、代理人和被代理人的身份证明;法人或者其他组织委托代理人办理不动产登记的,还应当提交法定代表人或者负责人身份证明书及身份证复印件。

自然人处分不动产,委托代理人申请登记的,应当与代理人共同到不动产登记机构现场签署授权委托书,但授权委托书经公证的除外。法人或者其他组织处分不动产,委托代理人申请登记的,授权委托书应当由法定代表人或者负责人签署并加盖公章。

授权委托书应当载明代理人、被代理人的姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码、不动产基本信息、代理事项、代理权限、代理期限等内容,并明确是否有权代为签署承诺。授权委托书表述不明确或者存在歧义,申请人拒绝补正的,不动产登记机构不予受理。

第十三条(转让方灭失的单方申请) 转让不动产的单位注销或者转让不动产的自然人死亡,并且无权利义务继受人,转让合同经网签备案或者公证的,受让方可以单方申请转移登记。

不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所发布公告,公告期限不少于六十日。公告期满无异议或者异议不成立的,不动产登记机构再办理转移登记。

第十四条(撤回申请) 申请登记的事项记载于不动产登记簿前,全体申请人提出撤回登记申请的,不动产登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。双方申请的登记事项,一方提出撤回申请,另一方不同意的,登记机构不予撤回。

当事人应当在不动产登记机构准许撤回之日起30日内取回申请材料。逾期不取回的,不动产登记机构不负保管义务,且不承担申请材料毁损、灭失的法律责任。

第十五条(精简审核事项) 本规定施行之日起,当事人申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,不动产登记机构不再审核规划报建图纸,由当事人承诺其申请登记的房屋用途与规划报建的房屋用途一致,不动产登记机构根据经测绘主管部门或授权部门备案的测绘报告等不动产权籍调查成果办理不动产登记。

当事人违反承诺导致登记错误,给他人或者登记机构造成损失的,由造成登记错误的当事人承担赔偿责任。

第十六条(精简审核事项) 本规定施行之日起,自然人因取得不动产申请登记的,不动产登记机构根据当事人的申请、询问记录及权属来源材料登记不动产权利人,不审查其婚姻状况。

自然人因转移、抵押等处分不动产申请登记的,不动产登记机构根据不动产登记簿记载的权利人申请办理相应登记事项,不再审核当事人的婚姻状况,涉及办理未经公证继承(受遗赠)转移登记、婚内“加减名”转移登记、离婚转移登记等情形的除外。

当事人隐瞒真实情况或者未经隐形共有人同意处分不动产,给他人或者登记机构造成损失的,由造成登记错误的当事人承担赔偿责任。

第十七条(精简审核事项) 本规定施行之日起,法人处分不动产申请登记的,不动产登记机构不再审核章程、职代会或董事会(股东会)决议等公司内部决策材料。其他组织处分不动产申请登记的,不动产登记机构不再审核其主管部门或上级单位的批准文件。

被吊销的企业法人处分不动产申请登记的,不动产登记机构不再审核清算组备案表、清算方案等公司内部清算材料。

法人或者其他组织处分不动产未依法履行相应的决策程序,给他人或者登记机构造成损失的,由造成登记错误的当事人承担赔偿责任。

第十八条(精简审核事项) 本规定施行之日起,国家出资企业抵押不动产申请登记的,不动产登记机构不再审核国资监管机构批准文件。

国家出资企业转让不动产申请登记的,在产权交易机构公开转让的,不动产登记机构不再审核国资监管机构批准文件;未在产权交易机构公开转让的,应当提交在国资监管机构备案的能够证明转让的不动产未达到在产权交易机构公开转让的金额标准的材料,或者国资监管机构批准文件。当事人以涉及国家秘密或商业秘密为由拒绝提供相关材料的,不动产登记机构不予受理。

国家出资企业未依法履行相应的批准程序或者未按照法定程序处分不动产,由该国家出资企业自行承担相关的法律责任。

第十九条(不予登记的情形) 有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:

(一)申请人未按照不动产登记机构要求进一步补充材料的;

(二)申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请人不一致的;

(三)申请登记的不动产不符合不动产单元设定条件的;

(四)申请登记的事项与权属来源材料或者登记原因文件不一致的;

(五)申请登记的事项与不动产登记簿的记载相冲突的;

(六)不动产存在权属争议的,但申请异议登记除外;

(七)未依法缴纳土地出让价款、土地租金、海域使用金或者相关税费的;

(八)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(九)不动产被依法查封期间,权利人处分该不动产申请登记的;

(十)未经预告登记权利人书面同意,当事人处分该不动产申请登记的;

(十一)附有违法建筑物的不动产,在违法行为未依法处理之前,申请人换发不动产权证书或者处分该不动产申请登记的;

(十二)法律、行政法规规定的其他情形。

当事人应当自不动产登记机构送达不予登记告知书之日起30日内取回申请材料。取回申请材料自不动产登记机构送达不予登记告知书之日起,最长不得超过6个月。逾期不取回的,不动产登记机构不负保管义务,且不承担申请材料毁损、灭失的法律责任。

第二十条(证书证明的补发) 申请人以不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失为由申请补发,第三人以存在民事纠纷为由对补发提出异议的,不影响不动产登记机构补发,第三人可以通过民事诉讼的方式解决其与申请人存在的纠纷

第二十一条(继承、受遗赠不动产登记) 因继承、受遗赠取得不动产申请转移登记,申请人提交继承权公证书或者生效的法律文书的,按《条例》、《实施细则》的相关规定办理登记。

申请人未提交继承权公证书或者生效的法律文书的,受理前应当先申请继承、受遗赠材料查验,查验所需时间不计算在登记办理期限内。

第二十二条(继承、受遗赠不动产查询) 申请人申请继承、受遗赠材料查验的,应当先在不动产登记机构档案窗口查询不动产登记的有关情况,包括是否存在抵押登记、查封登记、预告登记、异议登记、网签备案等情形。符合查询条件的,档案窗口向申请人出具《登记信息查询情况说明》。

第二十三条 (继承、受遗赠登记申请材料) 法定继承的,申请人申请继承材料查验,应当提交下列材料:

(一)全体法定继承人的身份证、户口簿或其他身份证明;

(二)被继承人的死亡证明,包括医疗机构出具的死亡证明、公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明、人民法院宣告死亡的判决书、其他能够证明被继承人死亡的材料等;

(三)全体法定继承人与被继承人之间的亲属关系证明,包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明,公安机关、人事档案管理部门以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料,其他能够证明相关亲属关系的材料等;

(四)被继承人享有不动产权利的权属证明材料;

(五)被继承人生前与配偶有夫妻财产约定的,提交书面约定协议;

(六)继承人放弃继承的,提交放弃继承权公证书,或者到不动产登记机构办公场所,在不动产登记机构人员的见证下,签署放弃继承权的声明;

(七)继承人就继承不动产达成协议的,提交继承协议公证书,或者全体法定继承人到不动产登记机构办公场所,在不动产登记机构人员的见证下,签署继承协议;

(八)拟继承的不动产上设定了抵押登记、预告登记的,提交抵押权人、预告登记权利人同意办理转移登记的证明;

(九)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他必要材料。 

 遗嘱继承、受遗赠的,申请人申请继承、受遗赠材料查验,除提交上述材料外,还应当提交被继承人或遗赠人生前订立的全部遗嘱或遗赠扶养协议。

第二十四条(继承、受遗赠材料查验) 申请人提交的申请材料齐全,符合法定形式,可以进行继承、受遗赠材料查验的,不动产登记机构应当在申请之日起15个工作日内安排继承、受遗赠材料现场查验。

全体法定继承人或受遗赠人应当共同到不动产登记机构办公场所进行继承、受遗赠材料查验。有法定继承人未到场的,不得进行查验。

不动产登记机构可以就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的材料是否真实等内容进行现场询问,并制作询问记录。询问记录应当由到场的全体法定继承人或受遗赠人签名并摁留指纹确认,询问过程同步录音录像,询问记录原件及询问过程的影像资料作为登记材料存入登记档案。

查验时,申请人应当签署《继承(受遗赠)不动产登记具结书》,承诺提供的材料真实、合法、有效,对隐瞒真实情况、提供虚假材料造成的登记错误承担赔偿责任。

第二十五条(继承、受遗赠登记受理) 经查验和询问,申请继承、受遗赠的内容与询问记录不冲突,且符合法定受理条件的,不动产登记机构应当受理并书面通知申请人。

第二十六条(继承、受遗赠登记审核) 受理后,不动产登记机构应当按照法定的审核规则进行审核。认为需要进一步核实情况的,可以发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况。核实情况所需时间不计算在登记办理期限内。

第二十七条(继承、受遗赠登记公告、登簿) 不动产登记机构应当将拟登记的继承、受遗赠不动产登记事项在不动产登记机构门户网站上进行公告,公告期不少于15个工作日。公告期满无异议的,将申请登记事项记载于不动产登记簿。公告期间有异议的,不动产登记机构可根据异议情况重新查验。

第二十八条(继承、受遗赠登记程序终止) 有下列情形之一的,终止继承、受遗赠材料查验程序,书面告知申请人不予受理,已经受理的不予登记,并退回申请人提交的材料:

(一)全体法定继承人或受遗赠人中有人员未到场或拒绝配合查验的;

(二)提交的申请材料不齐全或不符合法定要求的;

(三)提交的材料与询问信息不符的;

(四)其他法定继承人就申请人提交材料的真实性、合法性、有效性提出异议的;

(五)就继承、受遗赠提起诉讼的;

(六)申请人拒绝签署《继承(受遗赠)不动产登记具结书》的。

第二十九条(取消土地分摊) 本规定施行之日起,申请建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,不动产登记机构不再进行土地使用权面积分摊,不动产权证书只记载宗地面积,不记载分摊土地面积。

本规定施行前已经办理建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,原权利证书继续有效,申请相关登记时仍按原来的登记记载方式保持不变。

第三十条(划拨地上房屋分套转让土地出让金的缴纳) 划拨地上的房屋通过买卖、互换、赠与或受遗赠等方式合法转让的,不再计算分摊土地面积,按下列方法确定缴纳的土地出让金:

(一)划拨地上住宅用途的房屋分套转让的,受让人按房屋交易价格的1%缴纳土地出让金,其中已购公有住房和经济适用住房转让按照税务部门计征契税时计税价格的1%缴纳土地出让金。

(二)划拨地上非住宅用途的房屋分套转让的,受让人按房屋交易价格的3%缴纳土地出让金。

(三)划拨地上的房屋因继承、婚内“加减名”、离婚发生转移的,不收取土地出让金,待转让时再按上述标准缴纳。

(四)划拨地上的房屋分套转让的,每套房屋仅收取一次土地出让金,原划拨地上的房屋已转让但未缴纳土地出让金的,再次转让时应按上述标准缴纳。

房屋交易价格低于税务部门计征契税时计税价格的,按照契税计税价格确定。无交易价格的,参照税务部门价格认定系统中同一区域和位置其他房屋的市场成交价计算确定。

土地出让金缴纳后不再履行国有建设用地使用权出让报批手续,不再签订国有建设用地使用权出让合同。

土地使用权出让年限从宗地上同一建筑的第一套房屋补办出让手续之日起计算,确定出让土地使用权截止日。此后其他各套房屋转让时,其土地出让年期相应缩短,以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。

第三十一条(建筑区划内公共场所、设施登记) 申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时,申请人应当提交确认建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房属于业主共有的材料。

建筑区划内不属于依法应当移交有关部门的配套公共服务设施,商品房买卖合同中未约定属于业主共有的,不动产登记机构可以依申请首次登记至房地产开发企业名下。首次登记后,业主与房地产开发企业对配套公共服务设施的权属产生争议的,双方应当通过民事诉讼的方式解决,生效法律文书认定配套公共服务设施属于业主共有的,不动产登记机构再依法办理转移登记。

第三十二条(身份信息变更登记) 不动产登记后,不动产权利人的身份信息,包括姓名、名称、身份证明类型、证件号码、出生日期、性别等内容发生变更,当事人再次申请办理已登记不动产的登记事项时,应当提供证明申请主体与登记簿记载的主体为同一人的材料:

(一)境内自然人应提交其户籍所在地公安机关出具的身份变更证明材料;

(二)军人退役或转业,不动产以原军官证等身份证件登记的,应提交原军人身份证件核发部门、现户籍所在地公安机关、民政部门、接收单位或人事档案管理部门出具的身份变更证明材料;

(三)境内自然人取得境外居民身份,应提交经公证或认证的身份变更证明材料,也可提交其原户籍所在地公安机关出具的出境前历史身份记录或经公证认证的身份变更宣誓声明等其他足以证明变更前后为同一人的材料;

(四)境外自然人取得境内居民身份,应提交经公证或认证的身份变更证明材料,也可提交公安机关出具的身份变更证明材料等其他足以证明变更前后为同一人的材料;

(五)境外自然人应提交经认证的身份变更证明材料;

(六)境内法人、其他组织应提交其批准或登记机关出具的身份变更证明材料;

(七)境外法人、其他组织应提交经认证的其批准或登记机关出具的身份变更证明材料。

不动产权利人如持有两个不同号码的居民身份证,且申请以两个身份号码分别办理不动产登记的,不动产登记机构不予办理。

第三十三条(房号变更登记) 国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记后,当事人申请变更楼幢号的,应当提交整个小区统一变更楼幢编号的证明材料。申请变更的楼幢与已登记楼幢存在重叠的,当事人应当与拟变更楼幢对应房屋的权利人达成一致一并申请变更。

当事人申请变更房号的,应当提交整幢楼统一变更房屋编号的证明材料。申请变更的房号与已登记房号存在重叠的,当事人应当与拟变更房号对应房屋的权利人达成一致一并申请变更。

当事人申请变更楼幢号或者房号,不动产登记机构经实地查看属实的,应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所发布公告,公告期限不少于六十日。公告期满无异议或者异议不成立的,不动产登记机构再办理变更登记。

第三十四条(分割、合并变更登记) 同一权利人实体分割或者合并国有建设用地申请变更登记的,应当提交自然资源主管部门同意分割或者合并的批准文件以及变更后的不动产权籍调查表、宗地图和宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。

同一权利人实体分割或者合并房屋申请变更登记的,应当提交变更后的不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图、宗地界址点坐标、经测绘主管部门或授权部门备案的测绘报告等不动产权籍调查成果。经不动产登记机构审核,分割或者合并后不符合不动产单元设定条件的,不予登记。

第三十五条(地上或地下空间使用权登记) 国有建设用地使用权在地上或者地下分别设立的,按照国有建设用地使用权登记有关规定办理。不动产登记机构应当按照建设用地规划许可证明确的地上(地下)建(构)筑物的水平投影最大占地范围和起止高度(深度)进行记载,并注明“地上(地下)空间使用权”,属多层的按层单独登记

第三十六条(放宽抵押权人限制) 除法律法规禁止的市场主体和民事主体外,商业银行、小额贷款公司等金融机构及企业法人、自然人均可作为抵押权人申请办理国有建设用地使用权及地上建筑物所有权抵押登记。

法人之间、其他组织之间以及它们相互之间申请办理不动产抵押首次登记的,应当提交为生产、经营需要订立的主债权合同以及相关申请材料

第三十七条(放宽抵押物范围) 公立的学校、幼儿园、医院等事业单位、社会团体以作为社会公益设施的国有建设用地使用权及地上建筑物所有权申请抵押登记的,不动产登记机构不予受理。

私立的学校、幼儿园、医院等社会领域企业以有偿取得的国有建设用地使用权及合法的地上建筑物为自身债务或者他人债务提供担保申请抵押登记的,不动产登记机构可以依法办理,但抵押权实现后当事人不得改变原不动产用途。

第三十八条(空地抵押的限制条件) 当事人以不符合转让条件的国有建设用地使用权申请抵押登记的,抵押权人应当承诺在国有建设用地使用权具备转让条件前不通过处分抵押物的方式实现债权,并愿意承担相应的法律风险。

第三十九条(在建建筑物抵押登记) 在建建筑物已经办理预售的,当事人为自身债务提供担保申请在建建筑物抵押登记的,贷款用途应当明确用于在建建筑物继续建造;当事人为他人债务提供担保申请在建建筑物抵押登记的,不动产登记机构不予办理。

在建建筑物属于非预售项目或者尚未办理预售的,当事人为自身债务或者他人债务提供担保申请在建建筑物抵押登记的,不动产登记机构可以依法办理。

第四十条(抵押合同效力承诺制) 当事人申请抵押登记提交的债权债务合同应当符合相关法律法规的规定。

当事人对债权债务合同的真实性、合法性、有效性负责,因合同违法或无效导致抵押登记被撤销,由当事人承担法律责任;给他人或者登记机构造成损失的,由造成登记错误的当事人承担赔偿责任。

第四十一条(期房抵押转现房抵押) 预购商品房办理房屋所有权登记后,抵押预告登记的权利人应当在三个月内申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记,不影响商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。

抵押预告登记的权利人超过三个月申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记的,不动产登记机构不予受理,当事人可以重新申请抵押首次登记。因抵押预告登记失效造成的损失,由当事人自行承担。

第四十二条(更正登记) 不动产登记机构发现不动产登记簿记载的内容有错误的,应当将需要更正的内容书面通知不动产权利人,不动产权利人可以自收到通知之日起30个工作日内办理更正登记或者提出异议。逾期既不办理也不提出异议,或者异议不成立的,不动产登记机构应当在公告15个工作日后,依法予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

不动产登记机构发现不动产登记错误应当撤销的,属于更正登记范围,不动产登记机构按照本条第一款的规定办理更正(撤销)登记。

不动产登记机构受理更正登记申请或者依职权启动更正程序,应当暂缓办理涉及该不动产的其他登记事项

第四十三条(利害关系人查询) 因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁的利害关系人,应当提交受理通知书、民事起诉状或者仲裁申请书等材料申请查询。

非因不动产纠纷提起的民事诉讼或者仲裁,不属于不动产的利害关系人,当事人或者委托的律师申请查询《不动产登记资料查询暂行办法》第二十一条、第二十二条规定的不动产信息以外的其他不动产登记资料,应当持人民法院等有权机关签发的调查令申请查询。

第四十四条(委托查询) 自然人委托他人代为申请查询不动产登记资料的,代理人应当提交双方身份证明原件和授权委托书。授权委托书可以不办理公证,但委托人在境外出具的授权委托书除外。

法人或者其他组织委托的,除提交授权委托书外,还应当提交加盖公章的营业执照或统一社会信用代码复印件、法定代表人或者负责人身份证明书及身份证复印件。

第四十五条(历史遗留房地权利人不一致) 因历史原因形成房、地权利人不一致的,现权利人持房、地两证申请办理转移、换发登记的,不动产登记机构直接向现权利人核发不动产权证。

房屋所有权发生转移并依法办理了房屋转移登记,但未及时办理土地转移登记,造成土地使用权证上记载的权利人仍为原权利人,且因原权利人下落不明等原因造成无法提供原土地使用权证,现权利人申请房地一体登记的,经不动产登记机构核查土地无权利限制,现权利人出具承担有关法律责任的承诺,由不动产登记机构在门户网站上公告原土地使用权证作废后,再为现权利人办理房地一体登记手续。

第四十六条(历史遗留房地用途不一致) 因历史原因形成登记的土地用途与房屋规划用途不一致,且房屋已经转移登记至购房人名下的,房屋所有权人申请办理房地一体登记的,土地用途按用地批准文件填写,房屋规划用途按照建设工程规划批准文件填写。

对于擅自改变土地用途的房地产开发企业,由市自然资源主管部门根据《海南经济特区土地管理条例》第八十三条规定责令其限期改正,补办改变土地用途手续,并处以罚款。擅自改变土地用途的房地产开发企业拒不改正或者下落不明的,由市自然资源主管部门依法向其追缴改变土地用途应补缴的土地出让金。

第四十七条(历史遗留宗地被查封) 房屋已经转让,但国有建设用地使用权被整宗查封的,分下列情形处理:

(一)宗地被查封前,地上房屋已经转移给第三人或预售给第三人并办理了备案、预告登记的,房屋对应的土地使用权不在查封范围内,房屋所有权人或购房人可以直接向不动产登记机构申请办理不动产登记。

(二)宗地被查封后,地上房屋才转移给第三人或预售给第三人并办理了备案、预告登记的,房屋所有权人或购房人因查封限制无法取得房屋对应的土地使用权,应当先向查封机关提出异议,查封机关解除该房屋对应的土地使用权查封后,房屋所有权人或购房人再向不动产登记机构申请办理不动产登记。

第四十八条(历史遗留宗地被抵押) 房屋已经转让,但国有建设用地使用权被整宗抵押的,分下列情形处理:

(一)宗地被抵押前,地上房屋已经转移给第三人或预售给第三人并办理了备案、预告登记的,房屋对应的土地使用权不在抵押范围内,房屋所有权人或购房人可以直接向不动产登记机构申请办理不动产登记。

(二)宗地被抵押后,地上房屋才转移给第三人或预售给第三人并办理了备案、预告登记的,房屋所有权人或购房人因抵押限制无法取得房屋对应的土地使用权,应当由抵押权人解除房屋对应的土地使用权抵押或者出具同意处分的书面意见后,房屋所有权人或购房人再向不动产登记机构申请办理不动产登记。

第四十九条(历史遗留宗地被司法过户) 房屋已经转让,但国有建设用地使用权被整宗司法过户的,分下列情形处理:

(一)宗地被司法过户前,地上房屋已经转移给第三人或预售给第三人并办理了备案、预告登记的,房屋所有权人或购房人应当先向司法机关提出第三人撤销之诉,司法机关撤销司法过户的法律文书后,房屋所有权人或购房人再向不动产登记机构申请办理不动产登记。

(二)宗地被司法过户后,地上房屋才转移给第三人或预售给第三人并办理了备案、预告登记的,房屋所有权人或购房人可以按照本规定第四十五条申请办理不动产登记。

第五十条(历史遗留有房产证无土地证) 申请人只有房屋所有权证,没有土地使用权证的,分下列情形处理:

(一)土地权属清楚,只是未登记在申请人名下的,不动产登记机构可以按照本规定第四十五条办理房地一体登记。

(二)土地权属不清楚的,不动产登记机构应当向申请人出具无土地登记信息的查询结果,申请人凭查询结果申请办理土地权属调查,持土地权属调查成果申请办理土地确权,完成土地确权后再办理房地一体登记。

土地使用权转移涉及划拨地补办出让手续的,申请人应当按规定缴纳土地出让金后,再向不动产登记机构申请办理不动产登记。

第五十一条(跨宗地联合开发项目不动产登记) 本规定施行前,多宗地联合开发的房地产项目已经规划报建尚未办理首次登记的,房地产开发企业应当按照相关规定申请调整各宗地的土地使用权人、土地用途、土地使用权年限、规划指标,调整一致后再申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。

本规定施行之日起,多宗地联合开发的房地产项目,房地产开发企业应当按照相关规定申请调整各宗地的土地使用权人、土地用途、土地使用权年限、规划指标,调整一致后再办理规划报建手续。

申请合宗的土地用途、土地使用年限不一致的,土地用途按规划批准的实际用途登记,土地使用年限按其中土地使用证记载的最早终止年期登记。土地使用年限减少的,已经缴纳的土地出让金不予退还;土地使用权人要求按土地使用证记载的最迟终止年期登记的,经评估按改变土地使用条件补缴土地出让金后,可按最迟年期登记合宗后的终止年期,但不得高于法定最高年限。

第五十二条(解释权) 本规定具体应用中的问题由市自然资源主管部门负责解释。

第五十三条(施行日期) 本规定自       日起施行。本市在之前颁布的有关规定如与本规定有不一致的,以本规定为准。