为有效促进主城区个人住宅报建工作，加强城市风貌管理，简化报建流程，依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《海南省城乡规划条例》《海口市城乡规划条例》等法律法规，我局对《海口市主城区个人住宅规划建设管理办法》进行修订。根据《海口市行政规范性文件制定与备案管理办法》以及市纪委市监委《关于印发<海口市开展制度廉洁性评估试点工作实施方案>的通知》（海纪（2022）156 号），现面向社会公众公开征求意见，欢迎社会各界提出宝贵意见和建议。所提意见和建议请以信函或电子邮件的形式向我局反馈，属单位意见反馈的，请同时注明单位名称、联系人、联系电话；属个人意见建议的，请属个人真实姓名、联系电话等内容。

一、意见征集时间：2023年4月20日至2023年5月3日

二、意见反馈方式

（一）信函：海口市秀英区长滨东四街市政府第二办公区15栋北楼3029室；

（二）电子邮箱：zgjfgk3027@vip.126.com 

相关附件：1.《海口市主城区个人住宅规划建设管理办法(修订)》

             2.海口市制度廉洁性“1+3”评估标准

海口市主城区个人住宅规划建设管理办法

（修订）征求意见稿

第一条  为加强本市主城区个人住宅的规划建设管理，规范个人住宅建设行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》和《海南省城乡规划条例》《海口市城乡规划条例》等有关法律、法规，以及国务院简政放权有关要求，结合本市实际，制定本办法。

第二条  在本市主城区内，国有建设用地上个人住宅的规划建设管理，适用本办法。

主城区的具体范围：主城区范围为绕城高速公路以北与我市东、西行政界线围合的区域，包括秀英区秀英街道、海秀街道、长流镇、西秀镇、海秀镇全域和石山镇、永兴镇部分区域；龙华区中山街道、滨海街道、金贸街道、大同街道、海垦街道、金宇街道、城西镇全域和龙桥镇部分区域；琼山区国兴街道、府城街道、滨江街道全域和凤翔街道、龙塘镇部分区域；美兰区新埠街道、海府街道、蓝天街道、博爱街道、海甸街道、人民街道、白龙街道、和平南街道、白沙街道、桂林洋农场全域和灵山镇、演丰镇部分区域。

本办法所称个人住宅，是指个人在依法取得不动产权证（国有土地使用证）的住宅用地上，新建、改建、扩建和翻建用于本户家庭居住的住宅。                                                                                                 

主城区外的个人住宅（国有土地）规划建设管理可参照本办法执行。  

主城区内（含城中村、村改居等范围）个人集体住宅用地规划建设管理按照《海南省农村居民建房审批办法》执行。

第三条  市自然资源和规划行政主管部门负责主城区内个人住宅规划的指导、监督工作。

各区人民政府确定的审批部门负责主城区内个人住宅的规划建设管理工作。                                                                                                                                

江东新区管理局负责江东新区城市建设用地范围内个人住宅的规划建设管理工作。

住房和城乡建设、综合执法、市场监督、消防等行政主管部门应当按照各自职责，做好个人住宅规划建设管理的相关工作。

第四条  建设位于历史文化保护街区范围内的个人住宅，应当符合历史文化名城保护规划和规定。

第五条 建设由开发商统一规划分别申报规划许可的个人住宅，已编制修建性详细规划或已批准规划方案总平面图的，按原规划审批建设个人住宅。

第六条  建设个人住宅必须符合城市规划，并满足下列要求：

（一）个人住宅单独建设的，建筑层数不超过4层，底层层高不超过4.0米，二层及以上层高不超过3.3米（不包括坡屋顶的高度，坡屋顶高度不超过顶层高度的2/3）。

（二）主城区内城市主干道两侧规划红线外各50米范围内及城市主要出入口的个人住宅建设用地,单独用地或通过用地整合使临街宽度符合以下条件的，可批建层数为：

1.临城市道路的用地临街宽度小于10米的，可批建2层。

2.临城市道路的用地临街宽度10米到30米之间的，可批建3层。                                                                                                                            

3.临城市道路的用地临街宽度大于30米的，可批建4层。

涉及如下情形的，还需按程序征询市自然资源和规划行政主管部门意见：

（1）建筑连续面宽超25米；

（2）建筑面积超1000平方米的；

（3）位于海口市重点景观风貌控制区范围的；

（4）按控规指标批建的个人住宅项目。                                                                        

（三）按照住宅使用功能建设，不得改变住宅使用性质。

（四）建筑物之间的间距、退让用地红线及退让道路红线最小距离应参照相邻建筑物并满足街景风貌要求。建筑施工不得对相邻房屋的结构和安全性造成损坏和影响。

（五）建筑物基底面积不宜大于土地面积的70%。

（六）新建或翻建的个人住宅应当按规划和规定要求退够历史文化街区和历史建筑保护控制紫线、绿地范围控制绿线、城市地表水体保护控制蓝线、城市基础设施用地控制黄线距离。

（七）建筑物不得占压和挑出道路红线及用地界线，侵占公共空间、邻里通道。

（八）建筑物的立面和整体设计风格应符合所属片区控制性详细规划的城市景观风貌要求，并与周边建筑相协调，对窗、阳台、空调室外机位构件等外露部分须重点美化。

（九）建筑物不得破坏市容市貌、妨碍交通、影响消防安全。

（十）处理好供水、排水、通风、排气（烟）、采光等相邻关系。

第七条 未取得不动产权证（国有土地使用证）需要改建、扩建、翻建的老旧个人住宅应依法取得不动产权证（国有土地使用证）后，再按本办法申请个人住宅规划建设。

第八条  属下列情形之一的，禁止审批和建设个人住宅：

（一）拟建用地已列入年度征收范围内的;
    （二）拟建用地已列入年度城市更新范围内的；

（三）其他不符合国家、省、市法律法规规定的。

第九条  本办法第八条规定情形外的合法D级危房，可按不扩大原占地面积、不扩大原建筑面积、不超出原建筑高度的要求给予同意报建后进行拆除重建；但原建筑物层数超过4层的，重建后的层数及高度均不得超出本规定第六条建设标准。

属于本办法第八条规定情形范围的合法D级危房，可由所在区人民政府与产权人协商进行依法安置。

第十条  建设个人住宅应当依法申请办理建设工程规划许可证。

    办理建设工程规划许可证应当依法提供以下材料：

   （一）土地使用权人身份证件和建房申请；

   （二）国有土地使用权证（或不动产权证）；

   （三）有设计资质单位签章的设计图纸和文本；

（四）其他规定相关材料。

    除提交前款规定的材料外，申请改、扩建个人住宅的，还应当提交房屋权属证明。

第十一条  审批部门收到必备材料后，经初审符合规划要求的，即进行现场公示（公示期不少于7个工作日），征求相关利害关系人的意见。在公示期间，如无异议的，按程序批准建设；如有异议的，即暂停审批。待协调处理（或召开听证会）后再予作出行政审批处理意见。

第十二条  申请办理个人住宅建设工程规划许可证时，应按海南省和海口市城市基础设施配套费征收管理有关规定缴纳建设项目城市基础设施配套费。

第十三条  个人住宅的业主应当按照《建设工程规划许可证》批准的建设内容建设个人住宅，确需变更建设内容的，应当向发证机关依法申请办理规划许可变更手续。

第十四条  个人住宅办理施工许可手续前，应当依法办理人防建设工程管理许可手续。办理人防建设工程管理许可应当提供以下材料：

（一）《海口市民用建筑“结建”人防工程易地建设许可》申请表；

（二）不动产权证或国有土地使用权证（带原件和复印件， 复印件需签名按手印）；

（三）规划报建方案设计文本（原件需设计院每页盖章）；

（四）规划方案审核通知书（带原件和复印件，复印件需要签名按手印）；

（五）《应建防空地下室面积核算明细表》；

（六）应建防空地下室总建筑面积大于1000 平方米的建设项目，同时提交建设单位、勘察单位和设计单位共同出具的《建设项目防空地下实验室易地建设可行性意见书》；

（七）符合减免易地建设费条件的建设项目，须同时提交防空地下室易地建设费减免审批有关表格，并出具建设项目属性批文、不增加面积的危房翻新改造项目的原房产面积证明和危房鉴定书等相关证明文件。

第十五条  个人住宅的业主应当按规定选择有相应资质的单位进行设计、施工。

建筑面积在400平方米（不含）以上或建筑工程投资额在50万元（不含）以上的个人住宅，业主应当在开工前按照有关规定，向工程所在区审批主管部门申请办理施工许可证。

办理个人住宅施工许可应当提供以下材料：

（一）建设工程规划许可证；                              

（二）海口市建设工程施工许可申报审批服务表；

（三）施工合同；

（四）人防建设工程管理审批手续（经易地建设许可的，应提供易地建设费缴费证明文件）；

（五）施工图纸或施工图纸设计文件审查合格书。

建设单位应当在取得建设工程规划许可证后1年内取得建筑工程施工许可证；需要延期的，应当在期限届满前30日内向审批部门提出申请，经批准可延期1次，最长期限不得超过1年。未申请延期、申请延期未获得批准或者在规定期限内未取得建筑工程施工许可证的，建设工程规划许可证失效。                                                                     

第十六条  个人住宅若采取“整合用地、统一规划、联合建设”的模式建设，整合后用地面积或个人住宅用地面积大于或等于1000平方米的，应依据控制性详细规划确定的规划指标审批。

第十七条  个人住宅在建设工程放线之前，应当在项目建设现场醒目位置设置建设工程规划批后公示牌。公示牌应当载明以下内容：

   （一）建设个人姓名、建设项目名称、建设地址；

   （二）建设工程规划许可证的内容；

   （三）建设工程总平面图和立面效果图；

   （四）公示期限、投诉举报受理单位和受理途径；

   （五）城乡规划主管部门要求的其他内容。

    在建设工程竣工规划验收前，应当保持公示牌完整。

第十八条  个人住宅项目在开工前，业主应当组织取得相应测绘资质的单位按照建设工程规划许可证的要求放线，并将放线成果报区住建主管部门核验。

个人住宅施工至基础±0.00时，业主应书面告知区住建主管部门，由区住建主管部门组织有关单位对基础±0.00进行现场核验。

主体工程封顶后，业主应当书面告知区住建主管部门，进行封顶核验。

第十九条  工程竣工后，业主应当向区住建主管部门申请工程规划核实。

办理工程规划核实应提供以下材料：

（一）个人住宅项目规划核实申请书；

（二）竣工测量图；

（三）房产测绘报告。

第二十条  建筑面积在400平方米（不含）以上或建筑工程投资额在50万元（不含）以上的个人住宅工程竣工后，业主应按规定到审批部门办理竣工验收备案手续。

第二十一条  完成工程竣工规划核实等相关手续后，业主可到不动产登记部门依法办理不动产登记手续。

第二十二条  区住房和城乡建设局负责对个人建设住宅施工质量安全监管、技术指导和服务。

第二十三条  市、区综合行政执法部门负责对主城区内个人住宅建设中的违法行为进行监督管理，加强对违法建设行为的日常监督检查，并对违法建设行为依法依规进行处理。

按照“谁审批、谁监管”的原则，各相关行政主管部门应加强主城区个人住宅建设全过程监督管理，确保个人住宅依法依规建设。

加大对个人建房报建管理工作中公职人员“吃、拿、卡、要”“不作为、慢作为、乱作为”等行为的问责力度；各相关行政主管部门等单位工作人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收取贿赂的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条  本办法具体应用问题，由市自然资源和规划局和市住房和城乡建设局负责解释。

第二十五条  本办法自2023年x月x日起施行，有效期五年，有效期满自行失效。